Szczyrk od kilku lat znajduje się w centrum dyskusji o tym, jak pogodzić rozwój turystyczny i inwestycyjny z ochroną krajobrazu, charakteru miasta oraz komfortu życia jego mieszkańców. Problem nie jest wyłącznie lokalny. Z podobnymi wyzwaniami mierzą się inne gminy górskie, takie jak Karpacz, Szklarska Poręba czy miejscowości Podhala, a także popularne kurorty nadmorskie.
Po latach dynamicznego rozwoju rynku apartamentowego w Polsce coraz wyraźniej widać, że samorządy zostały postawione przed trudnym zadaniem i z uwagi na brak uregulowań centralnych – trochę pozostawione same sobie. Z jednej strony rozwój inwestycji oznacza pokaźne wpływy budżetowe, a tym samym możliwość pokrywania bieżących infrastrukturalnych kosztów funkcjonowania miasta, z drugiej jednak — nadmierna intensywność zabudowy, szczególnie w trudnych terenowo miejscach, może prowadzić do konfliktów przestrzennych, komunikacyjnych i społecznych.
W przypadku Szczyrku szczególne znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2006 roku. W czasie jego uchwalania trudno było przewidzieć skalę zjawiska, które pojawiło się dekadę później. Baza noclegowa miasta opierała się wówczas przede wszystkim na hotelach, pensjonatach oraz prywatnych kwaterach prowadzonych przez mieszkańców. Standard turystyki był inny, a model masowej zabudowy apartamentowej nie był jeszcze tak powszechny.
Sytuacja zaczęła zmieniać się po 2015 roku. To wtedy deweloperzy coraz śmielej zaczęli wykorzystywać zapisy planu z 2006 roku, realizując inwestycje w formie budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Do Szczyrku dotarł model znany wcześniej z kurortów alpejskich — apartamenty o podwyższonym standardzie, często przeznaczone na wynajem krótkoterminowy. Sam kierunek rozwoju nie musiałby być problemem, gdyby nie fakt, że część inwestycji zaczęła pojawiać się w lokalizacjach pozbawionych odpowiedniego zaplecza infrastrukturalnego, w tym właściwego dojazdu, kanalizacji czy wodociągu.
Coraz częściej nowe obiekty wchodziły również w otoczenie zwartej zabudowy jednorodzinnej. To rodziło naturalne napięcia: większy ruch samochodowy, obciążenie lokalnych dróg, zmianę krajobrazu oraz poczucie utraty spokojnego charakteru sąsiedztwa. Dodatkowo nowoczesne apartamenty zaczęły stanowić silną konkurencję dla tradycyjnego wynajmu pokoi, pensjonatów i prywatnych kwater. To wszystko musiało doprowadzić do przesileń na linii mieszkaniec – samorząd – inwestor, przy czym to właśnie burmistrz i rada miejska musi szukać złotego środka i dążyć do zrównoważonego rozwoju.
Dlatego jednym z pierwszych narzędzi, po które sięgnięto, była próba egzekwowania odpowiednich parametrów drogi dojazdowej. W zależności od interpretacji chodziło o szerokość około 5 metrów, co miało ograniczyć możliwość realizacji najbardziej problematycznych inwestycji w miejscach o zbyt słabym układzie komunikacyjnym. W praktyce rozwiązanie to zadziałało jedynie częściowo, bo tylko w niektórych lokalizacjach, co często budziło jeszcze większe kontrowersje, a samorząd nie do końca potrafił uzasadnić celowość wydawanych opinii, zwłaszcza, że inwestorzy raz po raz próbowali obchodzić ten wymóg poprzez doraźne poszerzenia dróg lub wykonywanie tzw. mijanek.
Kolejnym krokiem była pierwsza uchwała określana potocznie jako „antydeweloperska”. Przyjęto ją w 2018 roku. Jej głównym celem było ograniczenie zabudowy szeregowej poprzez podniesienie minimalnej powierzchni działki przypadającej na jeden segment z 200 m² do 400 m². Oznaczało to zaostrzenie parametrów aż o 100%.
Problem pojawił się jednak na etapie interpretacji zapisów. Mimo jednoznacznego celu uchwały po stronie Starostwa Powiatowego wystąpiły wątpliwości dotyczące rozumienia pojęcia „powierzchnia nowo wydzielanej działki”. W efekcie kolejne pozwolenia na budowę nadal były wydawane. Dlatego w 2019 roku rozpoczęto prace nad doprecyzowaniem zapisów. Proces ten trwał około dwóch lat, a dodatkowo przypadł na czas pandemii COVID-19, która spowodowała wielomiesięczny paraliż administracyjny. Ostatecznie poprawioną wersję uchwały udało się przyjąć w 2021 roku.
Ważnym elementem całej układanki było również uchwalenie w 2020 roku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten powstawał przez blisko siedem lat, obejmował ok. 600 wniosków oraz kilka petycji mieszkańców. W studium przewidziano zakaz zabudowy deweloperskiej na nowych terenach, które w przyszłości miałyby zostać przekształcone na budowlane.
Sytuację skomplikowały jednak zmiany wprowadzone przez władze centralne. W 2023 roku dotychczasowy model studiów został uchylony w całej Polsce, a gminy zobowiązano do przygotowania nowych planów ogólnych. W Szczyrku prace nad takim dokumentem znajdują się obecnie na etapie ukończenia wersji projektowej, który poprzedził termin składania wniosków oraz konsultacji na posiedzeniach komisji do spraw zmiany planu miejscowego, których pracami kieruje Przewodniczący Jakub Walczak. Obecnie projekt jest opiniowany przez ponad 40 instytucji i wreszcie ponownie zostanie poddany pod konsultacje społeczne, w trakcie których będzie można jeszcze składać uwagi, zaś jego przyjęcie planowane jest na drugą połowę 2026 roku.
Narastające niezadowolenie społeczne oraz kolejne kontrowersyjne pozwolenia na budowę sprawiły, że w 2023 roku rozpoczęto prace nad następną uchwałą ograniczającą zabudowę szeregową i bliźniaczą. Jej zakres został ostatecznie określony w sierpniu kolejnego roku. W międzyczasie temat tzw. „dzikiej deweloperki” stał się jednym z głównych punktów lokalnej debaty publicznej, a także elementem kampanii wyborczej.
W przestrzeni publicznej pojawiły się zarzuty kierowane pod adresem władz miasta, rady miejskiej oraz burmistrza. Najmocniejsze z nich dotyczyły rzekomej opieszałości w procedowaniu zmian planistycznych, a nawet sugestii, że opóźnienia mogły sprzyjać deweloperom. Zarzuty te dotykały również konkretnych radnych, w tym Borysa Matlaka, który od lat wyjaśniał i zabierał głos w sprawach związanych z ograniczaniem nadmiernej zabudowy.
Analiza przedstawionych dat pokazuje jednak, że tego typu oskarżenia są co najmniej uproszczeniem. Zarówno pierwsza uchwała, której doprecyzowanie zakończono w 2021 roku, jak i druga uchwała procedowana przez poprzednią i obecną kadencję rady, wymagały podobnego czasu przygotowania. Wynika to z charakteru procedur planistycznych. Nie chodzi wyłącznie o polityczną wolę przyjęcia uchwały, ale również o wybór projektanta, opracowanie dokumentacji, analizę skutków, konsultacje społeczne, rozpatrzenie uwag oraz uzgodnienia z wieloma instytucjami, w tym m.in. z Wodami Polskimi i Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska.
Dlatego nie zawsze zarzut celowego opóźniania prac znajduje odzwierciedlenie w faktach, a często wynika z niezależnych od gminy decyzji procedur organów nadrzędnych, które wnikliwie analizują skutki prawne, społeczne i finansowe każdego aktu prawa miejscowego. W przypadku ograniczeń zabudowy deweloperskiej nie wolno także pominąć obaw samorządu szczyrkowskiego co do ewentualnych roszczeń odszkodowawczych inwestorów.
Ostatecznie 31 marca 2026 roku Rada Miejska przyjęła drugą uchwałę antydeweloperską. Przewidziano w niej sześciomiesięczny okres przejściowy, czyli vacatio legis. Uchwała zakłada dalsze ograniczenie intensywności zabudowy szeregowej — z 400 m² do 500 m² na jeden segment — oraz znaczące ograniczenie zabudowy bliźniaczej, również do poziomu 500 m² na segment. W praktyce oznacza to zaostrzenie parametrów zabudowy szeregowej o kolejne 25% oraz ograniczenie możliwości realizacji zabudowy bliźniaczej o około 60%.
Dokument porządkuje także szereg innych kwestii. Doprecyzowano pojęcie „działki przyległej”, parametry głównej połaci dachu i jego nachylenia, zasady dotyczące miejsc parkingowych przypadających na lokale mieszkalne i usługowe, a także możliwość realizacji parkingów podziemnych wyłącznie w obrysie bryły budynku. Uchwała usuwa również budzące wątpliwości interpretacyjne pojęcie „domu wypoczynkowego”.
Wprowadzenie tak daleko idących ograniczeń nie jest jednak pozbawione ryzyka. Może ono wpłynąć na wartość części nieruchomości i mimo wszystko nadal stwarzać zagrożenie związane z sądowym dochodzeniem odszkodowań ze strony inwestorów, na co zwrócił uwagę Burmistrz Miasta Anotni Byrdy. W trakcie konsultacji do Urzędu Miasta miały wpływać sygnały o potencjalnych roszczeniach liczonych nawet w milionach złotych. Właśnie dlatego zdecydowano się na okres przejściowy, który miał ograniczyć ryzyko odszkodowawcze i dać czas na dostosowanie się do nowych zasad.
Sprawa pokazuje, że problem zabudowy deweloperskiej w Szczyrku nie sprowadza się do prostego sporu „za” albo „przeciw” inwestycjom. Miasto musi się rozwijać, ale rozwój ten powinien odbywać się w sposób uporządkowany, z poszanowaniem lokalnej infrastruktury, krajobrazu i interesu mieszkańców. Jednocześnie każda zmiana planistyczna musi być przygotowana tak, aby była skuteczna, odporna na zarzuty formalne i możliwa do obrony w razie sporów prawnych.
Przyjęte ograniczenia są daleko idące. Ich skutki powinny być uważnie obserwowane przez obecną Radę Miejską, szczególnie w kontekście przyszłych planów miejscowych, które docelowo mają zastąpić m.in. plan z 2006 roku. Jeżeli praktyka pokaże, że niektóre zapisy są zbyt restrykcyjne albo uderzają również w zwykłych mieszkańców, ich korekta może okazać się niezbędna.
Niestety, mimo przyjęcia uchwały przez Radę Miejską, została ona uchylona przez Wojewodę Śląskiego w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego. Zastrzeżenia dotyczyły niektórych terenów wyłączonych z zakresu uchwały, które wymagały przeprowadzenia dodatkowych uzgodnień. Pomimo determinacji władz miejskich, uchwałę ponownie i jednogłośnie przyjęto dopiero 23 czerwca 2026 roku. W konsekwencji termin jej wejścia w życie, wynikający z uprzednio przyjętego vacatio legis, został przesunięty na 1 stycznia 2027 roku.